Pilih Cicilan Langsung ke Developer atau Nikmati Manisnya KPR?
Ketika memilih cara untuk membeli rumah, sering kali kita dihadapkan pada dua opsi utama: cicilan ke developer atau KPR (Kredit Pemilikan Rumah). Keduanya memiliki kelebihan dan kekurangan masing-masing. Mari kita bahas lebih lanjut untuk membantu Anda memutuskan opsi mana yang lebih cocok.
1. Beli Rumah Dengan Cicilan ke Developer
Cicilan ke developer adalah cara membeli rumah tanpa melibatkan pihak bank. Anda membayar cicilan langsung kepada developer dalam bentuk cash bertahap atau cash keras. Berikut adalah beberapa kelebihan dan kekurangan dari opsi ini:
Kelebihan:
- Tidak perlu membayar uang muka atau DP.
- Tidak ada bunga yang dibebankan dalam pembayaran bulanan.
- Prosesnya lebih mudah dan ringkas karena melibatkan hanya Anda dan developer.
- Bebas dari berbagai biaya tambahan seperti biaya provinsi atau biaya survey.
- Jangka waktu cicilan dapat dinegosiasikan.
Kekurangan:
- Jangka waktu cicilan cenderung lebih singkat daripada KPR, sehingga membutuhkan dana lebih besar setiap bulannya.
- Berisiko tertipu oleh developer nakal jika tidak teliti dalam memilih.
- Proses pembelian biasanya dilakukan tanpa melibatkan notaris, sehingga kurang mengikat secara hukum.
2. Kredit Pemilikan Rumah (KPR)
KPR adalah skema pembelian rumah yang melibatkan pihak bank sebagai pemberi pinjaman. Anda membayar uang muka terlebih dahulu dan sisanya dicicil kepada bank. Berikut adalah beberapa kelebihan dan kekurangan dari opsi ini:
Kelebihan:
- Tidak perlu membayar uang muka dalam jumlah besar di awal.
- Ada beberapa bank yang menawarkan suku bunga rendah.
- Anda masih bisa menyisihkan sebagian pendapatan untuk ditabung atau investasi.
- Beberapa bank memberikan proteksi asuransi seperti asuransi jiwa dan asuransi kebakaran.
- Legalitas transaksi lebih terjamin karena melibatkan pihak perbankan.
Kekurangan:
- Lama tenor KPR memengaruhi jumlah bunga yang dibebankan.
- Risiko kerugian jika nilai rumah turun di akhir masa pembayaran.
- Terdapat risiko gagal bayar dan penyitaan rumah jika terjadi krisis ekonomi.
- Suku bunga yang fluktuatif dapat membuat jumlah cicilan meningkat dari waktu ke waktu.
- Ada biaya penalty jika Anda melunasi cicilan lebih awal dari kesepakatan.
Tips Aman Cicilan Rumah Langsung ke Developer:
- Periksa kredibilitas dan track record developer.
- Lakukan survey langsung ke lokasi properti.
- Pastikan developer memiliki contoh bangunan proyeknya.
- Lakukan transaksi di depan pejabat akta tanah (notaris).
- Mintakan bukti dokumentasi proyek seperti IMB.
Keduanya memiliki kelebihan dan kekurangan. Jika ingin proses yang lebih mudah dan cepat tanpa uang muka, cicilan ke developer bisa menjadi pilihan. Namun, jika menginginkan transaksi yang lebih aman dan terjamin legalitasnya, KPR mungkin lebih cocok.
Studi Kasus: Perbandingan Pembelian Rumah dengan KPR dan Cicilan ke Developer
Data Awal:
- Harga rumah yang ingin dibeli: Rp 500.000.000,-
- Uang muka yang harus disiapkan: 20% dari harga rumah (standar KPR) = Rp 100.000.000,-
1. Pembelian Rumah dengan KPR:
Data KPR:
- Suku bunga tahunan: 8%
- Tenor KPR: 15 tahun
Perhitungan:
-
Jumlah pinjaman KPR = Harga rumah - Uang muka Jumlah pinjaman KPR = Rp 500.000.000,- - Rp 100.000.000,- = Rp 400.000.000,-
-
Jumlah cicilan bulanan KPR menggunakan rumus angsuran tetap: Cicilan bulanan = (Jumlah pinjaman × (bunga per tahun / 12)) ÷ (1 - (1 + bunga per bulan)^(−tenor bulan)) Bunga per bulan = 8% ÷ 12 = 0,08 ÷ 12 = 0,00666667 Cicilan bulanan = (Rp 400.000.000,- × 0,00666667) ÷ (1 - (1 + 0,00666667)^(-15*12)) = (Rp 2.666.667,-) ÷ (1 - (1,00666667)^-180) = (Rp 2.666.667,-) ÷ (1 - 0,273785856) = (Rp 2.666.667,-) ÷ (0,726214144) = Rp 3.666.666,-
Hasil:
- Cicilan bulanan KPR: Rp 3.666.666,-
2. Pembelian Rumah dengan Cicilan ke Developer:
Data Cicilan ke Developer:
- Jangka waktu cicilan: 10 tahun
- Tidak ada bunga bulanan, langsung cicilan pokok
Perhitungan:
- Jumlah cicilan bulanan ke developer: Cicilan bulanan = Harga rumah / (Jangka waktu cicilan × 12) = Rp 500.000.000,- / (10 × 12) = Rp 500.000.000,- / 120 = Rp 4.166.667,-
Hasil:
- Cicilan bulanan ke developer: Rp 4.166.667,-
Kesimpulan: Dari perhitungan di atas, cicilan bulanan untuk pembelian rumah dengan KPR adalah Rp 3.666.666,- sementara cicilan bulanan untuk pembelian rumah dengan cicilan ke developer adalah Rp 4.166.667,-. Meskipun tidak ada bunga dalam cicilan ke developer, jumlah cicilan bulanan lebih tinggi karena jangka waktu cicilan yang lebih singkat.
Ingin mencari rumah, gedung, atau tanah murah berkualitas di Jakarta Selatan, Tangerang Selatan, Depok, dan sekitarnya? Atau ingin mempercepat proses jual-beli properti Anda? Kunjungi website kami segera di www.MakelaRumah.com!
